从绿地、万达看房企规模之困：冲到千亿就安全了吗？‘尊龙凯时’

2024-11-16 21:55:01

2018年初，共计46家房企制订千亿目标，一年后有13家房企销售额首次穿过千亿大关，千亿房企数量超过了30家，无论配套数量还是意味著数量都创下历史记录。市场层面，全年销售额突破14万亿元大关，某种程度建构历史新纪录。

证券机构广泛预测，2019年房地产市场规模将上升2-5个百分点。易居中国继续执行总裁丁祖昱也指出，短期内千亿房企将保持在30-35家左右。一位港股上市房企的高管回应，房企保住并某种程度是规模，而是一张房地产行业的入场券，约将近一定规模，你连钱都凝将近。

所以你要想在未来某一天被巨头吃，就不能做到大规模。目前部分金融机构将房企融资门槛提升到30强劲。

在这种情况下，房地产行业配对只是早晚的事。如何能在配对中存活下来。

在没更加多分析指标取决于的情况下，千亿规模被普遍认为是可分析的指标。正如远洋地产2018年中期报所言：规模效应要求轮回早已沦为行业共识。千亿就知道安全性吗？数据表明，2019年为房企债务高峰期，全年房企届满债务高达6万亿元规模。

2018年中弘股份沦为第一家因债务而注销的房企，2019年，随着房地产企业融资没能提高、债务高峰的到来，一些现金无法覆盖面积届满债务的房企，这种债务风险也在激化。绿地样本从2010年万科首斩千亿，到2015年千亿军团只有7家企业。2016年千亿房企减少到12家，2017年减至17家，2018年已完成了一次大爆发，千亿房企数量减少至30家，另外还有6家900亿元级别的定千亿房企。2012年，在万科之后，绿地和保利同时转入千亿序列。

2014年绿地将销售规模突破2000亿元大关，代替万科沦为行业一哥。一位熟知绿地的人士告诉他经济观察报记者，当销售规模超过千亿级别，特别是在是打破万科沦为行业大哥后，公司从上到下弥漫着悲观情绪。当时绿地计划在中国每个最重要的省会城市建设一座地标绿地中心。

彼时，每一位造访绿地集团总部或区域中心的客人，都会看见绿地宣传片中重复播出着每一个绿地中心高度及在当地建筑中名列。上述熟知绿地人士透漏，由于过度执着地标建筑物项目，造成绿地产品结构中招商比例较小。

与住宅项目比起，招商项目投资报酬周期较长，对资金占用时间较长。特别是在是北京区域，绿地总部曾期望将北京区域业绩做和上海区域同等的规模。不过由于京津冀区域市场改变。累计2018年中，北京区域在绿地7大区名列从2015年第三名下降到倒数第二。

2018年三季度报表明，绿地控股财务费用同比涨幅超过70%；权益土地面积超过1792.11万平方米，同比增幅超过262.41%。一手特杠杆，一手拿地，意味著绿地控股仍在谋求规模是上的扩展。同期，绿地资产负债率同比下降到89.31%，现金及现金等价物与短期借款及一年内届满非流动负债之间另有282.4亿元缺口。

上述人士回应，意识到危机后，绿地内部展开了反省，一方面开始增大招商项目处理力度；另一方面开始增大住宅项目的比例。情况在一步步恶化中，但是还必须时间。

万达出局2013年，万达首次转入千亿阵营，打破中海、保利和恒大挤入行业第三。2014年和2015年之后维持在1500亿元规模，之后开始下降，2017业绩暴跌千亿，2018年销售额为533亿元，名列百强房企55位。

从行业前三到跌出50强劲，万达用了4年时间。如果说绿地在千亿道路上曾置身于险境，那么万达差点推倒在千亿路上，房地产规模削减了三分之二。

不过，从历年财报来看，万达财务结构并不劣。从2012年至2018年三季度，万达现金及现金等价物与短期借款及一年内届满的非流动负债之间未曾经常出现过缺口，资产负债率仍然维持在80%以下。2016年开始，万达业绩开始下降，销售额从1500亿元上升至1100亿元。

但2016年度报告表明，万达账上现金及现金等价物超过了947.35亿元，而短期借款及一年内届满非流动负债合计只有244.67亿元。2017年7月19日，万达将13个文旅项目出售给融创中国，将77家酒店出售给富力地产，总价为637.5亿元。

2017年6月30日起至，万达长期借款、短期借款和应付债券合计为2511.17亿元，其中短期借款和一年内届满非流动负债合计294.48亿元。同期万达现金及现金等价物为1303.78亿元。也就是说，从财务报表来看，万达债务风险并不低，其现金相比之下多达了届满债务总额。

不过彼时王健林回应，出让已完成后，万达借款和债券合计大约2000亿元，账面现金大约为1700亿元，年内清场绝大部分银行贷款。2017年中万达资产负债率为72%，高于同等规模房地产企业负债水平。2018年三季度末，万达商业资产负债率降到59%。净利润也从2016年303亿元上升至2017年的200亿元。

万达危机更好与海外投资涉及。据不几乎统计资料，从2012年到2017年中，万达在海外总计投资额超过了2451亿元，其中大部分通过抵押国内资产向银行借款。

海外投资政策放宽后，万达沦为房地产千亿阵营中首个出局的房企。千亿分化账面现金与届满债务比和负债率往往能体现出有一家房企的债务能力和安全性边际。

经济观察报记者找到，A股122家房企和H股58家房企的债务能力排行榜中，前10强劲中千亿房企数量分别为5家和6家。但是，在两地上市房企债务能力排行榜中，最好的10家企业中，千亿房企数量分别为4家和6家，正处于中间方位的只有7家。这意味著千亿房企阵营不存在更为相当严重的两极分化格局。

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